地产股调整虚惊一场？分析称取消预售制度短期难成行

摘要：地产股今日多数下跌成为拖累大盘的主要因素，保利地产、招商蛇口、深振业A跌逾5%，万科A、金地集团跌逾4%。上周五广东省房协的文件将大家对我国商品房预售制度的存续提升至了关注焦点。西南证券认为，上周五广...

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地产股今日多数下跌成为拖累大盘的主要因素，保利地产、招商蛇口、深振业A跌逾5%，万科A、金地集团跌逾4%。上周五广东省房协的文件将大家对我国商品房预售制度的存续提升至了关注焦点。

西南证券认为，上周五广东省房协向会员房企单位发布的通函显示，广东省住建厅在探索“逐步取消商品房预售制度、全面实施现售”，本周板块面临一定的调整压力。大规模实现“现房销售”可能导致新房供应断档、房企现金流断裂、土地市场冰冻及政府土地抵押物折价等风险，其负面影响程度明显大于房地产税，这的确是代表着未来的方向，但规模化落地依然困难重重，与房地产税同理，对市场的心理影响大于实际影响。此政策风险消化之后，依旧看好地产龙头在弱市下的相对配置价纸，维持行业“跟随大市”的touzi评级不变，建议配置头部龙头个股，继续推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、新城控股（601155）、招商蛇口（001979）、阳光城（动态 户型 相册 地图）（000671）、中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）、碧桂园（2007.HK）、中国金茂（0817.HK）等。

中信建投认为，中国商品房预售制度诞生于一个特殊的时点，是我国商品房市场化改革的重要设计之一，不可磨灭其在过去解决我国房地产市场供需结构中的重要作用，但是随着我国商品房供给逐步跟上，未来逐步改变预售制度这样的杠杆政策是可以理解的。但是在短期内取消预售制度的可能性或者说基础并不具备。首先是金融端，房企融资渠道已经从2016年以来持续收紧，房企到位资金的增速在今年出现3年来第一次负增长，如果一刀切取消预售，意味着房企20-30%左右的资金来源将出现空白，资金链断裂以及由此带来的系统性风险不可轻视。其次是供给端，近两年以来，全国城市尤其三四线城市在去库存思路下效果明显，截至到2018年8月，全国商品房待售面积同比下降14%，相比于2016年初的高点已下降25%，以80个大中城市可售库存口径，商品住宅可售面积较2015年初的醉高点下降30%。在这种环境下，预售制的突然取消意味着原本今年入市的房屋将推后1-2年以上，供给“休克”的风险将使得当前原本就脆弱的供需结构变得恶化，也和“遏制房价上涨”思路不符。

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