5月土地市场仍热，但降温信号已经出现

摘要：上海易居房地产研究院6月4日发布了《2019年5月40城土地市场报告》。该报告显示，5月份40个典型城市的土地市场交投仍活跃，延续了 "小阳春 "的热度，但整体地价涨幅收窄明显。这表明热度虽在延续，但已经...

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上海易居房地产研究院6月4日发布了《2019年5月40城土地市场报告》。该报告显示，5月份40个典型城市的土地市场交投仍活跃，延续了"小阳春"的热度，但整体地价涨幅收窄明显。这表明热度虽在延续，但已经减弱。而二线城市作为“小阳春”的主力，其土地的量价虽仍在上行，但幅度均在收窄，这表明热度虽在延续，但已经减弱。易居研究院研究员王若辰表示，在当下仍较严厉的政策环境下，预计未来几个月40城地市将有所降温。

5月土地市场持续回暖

报告显示，2019年5月，40个典型城市土地成交建筑面积5078.2万平方米，环比增长10.4%，已经连续3个月环比增幅为正；同比增长38%，土地成交回暖较明显。而1-5月，40个典型城市土地成交建筑面积20243.9万平方米，虽然同比下降5.5%，但降幅继续收窄。

土地出让金方面， 5月，40城土地出让金增加明显，出让金收入为2633.7亿元，环比增加5.1%，同比增加73.1%。1-5月，40城土地出让金收入10305.1亿元,同比增加11.6%，增速为2019年来首次转正。

分城市来看，2019年1-5月，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、武汉、北京、重庆和上海，土地出让金总额分别为1089.7、733.3、690.9、582.2和564.0亿元。杭州和重庆土地出让金同比下降明显，降幅分别达到19.3%和18.1%，主要由于2018年两城地市火热，基数较高；武汉和上海同比增长明显，分别达到68.7%和47.2%。

从价格来看，5月40城土地成交均价为4878.4元/平方米，同比上涨17.2%，涨幅扩大2.4个百分点；环比上涨1.9%，5月份地价上涨趋势虽仍有所延续，但环比涨幅已经明显收窄，难以持续快速上涨。成交溢价率方面，40城市平均为17.5%，环比上升2.6个百分点，同比下降2.2个百分点。

一线城市量升价跌，二三线城市量价齐升

5月，4个一线城市土地成交建筑面积为261.6万平方米，环比增长137.1%，同比增长406.9%。6个月移动平均土地成交均价为11777.8元/平方米，环比下跌5.8%，同比下跌2.7%，已经连续维持6个月环比和同比双双下跌，并且已经小幅跌破2018年6月的低点11893.4元/平方米，创2015年10月份以来的新低。2019年5月，一线城市土地成交建筑面积增大，主要原因是土地供应量有所增加，但深圳已经连续4个月无土地成交。

二线城市方面，5月土地成交建筑面积为3729.3万平方米，环比增长3.4%，涨幅明显收窄；同比增长41.9%；6个月移动均价4723.3元/平，环比上涨5.6%，涨幅收窄，同比上涨12.4%，扩大3个百分点。

三线城市5月土地成交建筑面积为1087.4万平方米，环比增长23.5%；同比增长8.7%。6个月移动平均成交价为2542.1元/平，环比上涨20.4%；同比上涨34.3%。报告称，三线地价涨幅扩大明显主要是来自无锡和东莞两个强三线城市，而多数弱三线城市的地市并未出现明显升温。因此，5月份三线城市的地价异动更多为样本内部的结构性原因，而非普遍性的三线城市地价上涨。

土地市场降温信号已发出

虽然从报告数据综合各项指标来看，由于受“小阳春”影响，5月份40城土地市场继续回暖。但是总的来看，5月40个典型城市的地价涨幅已经明显收窄，说明热度已经开始减弱。

分城市来看，5月份，由于土地供应量有所增加，一线城市土地成交量增长明显，但地价进一步下跌，并创2015年10月份以来的新低。按照2018年11月至今的地价走势，在当前仍较严厉的政策环境下，未来几个月一线城市地价或将继续下跌。

二线城市土地成交面积及地价在"小阳春"的余热下仍有小幅增大和上涨，但增速回落，涨幅收窄，预计后续上行乏力，下半年地市或将有所降温。特别是一季度厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹较明显，已经引起了中央的高度关注。

而三线城市方面，随着棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市房地产市场，将在2019年持续降温。

附：40个典型城市分类如下。4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；22个二线城市：大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南；14个三四线城市：扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊。

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